不動產週記01：不動產估價業是做什麼的？

某個週五中午，氣溫34度，基隆的某家熱炒店。我剛勘估完某塊位於某座山裡沒有計畫道路可通的土地，穿著皮鞋和襯衫西裝褲去，把皮鞋當運動鞋用的結果，就是整個人變得又髒又熱，幸好基隆新鮮又便宜的生魚片可以安慰我的心情。

在跟朋友聊天的時候，我發現大家對不動產估價師這門行業好像都不是很了解。畢竟生活中會看到估價人員的機會，可能是在申請房貸的時候見面個五分鐘，或是作為公司的財會或房貸部門接待我們，也聊不太到什麼。

估價師的工作的其中之一是扮演第三方公正單位，對利益衝突的雙方居中衡量。舉拿自己的房子抵押借款為例，銀行覺得這房子所在的區域泡沬嚴重，實際可能只值600萬，屋主卻覺得隔壁戶上個月賣了800萬，我的房子一定也有800萬的價值。面對僵持的兩人，不動產估價師可以用一套估價體系來衡量他的正常價值，也許700萬，也許500或900萬。藉由估價師的公信力，雙方就以估價師出具的估值來認定本案的價值。此外，估價師能評估的對象不只住宅，也可應用在商辦、工廠、各種土地、投資性不動產、甚至水利設施、鹽田、福地、林木...以上都是不動產估價師可以服務的範圍。

做估價行業的好處，是可以又快又廣的看到不動產業的一大部分，不會侷限於某個商圈或是某個案場。關於需要的知識，法律方面從都市計畫到交易法規，財務方面從利率政策到金流模型，還要略懂一點土木常識和測量技術。工作的過程也十分不無聊，有時在東部山區跋山涉水，有時則是西裝革履拜訪某高級商辦，有時可能在西部鹽田看落日，有時在台北某未開發平原一棵棵的數樹木和作物。看案子的同時到處吃吃喝喝，也是小小的樂趣。

當然也有困難的地方，客戶總有獨特的要求、或者勘估標的有各種疑難雜症，甚至是附近獨一無二的一塊地，所以情況特殊導致估價方法難以運用；或者財務模型龐大複雜、或者各國法律交易習慣不同...都是有時痛苦有時有趣的挑戰。

不過越難的題目，最後完成後，所得到的經驗與成就感也是成正比的。至少現在這盤新鮮的鮪魚生魚片就是最好的獎品。

(本系列文章均同步刊登於住宅周報 HouseWeek Taiwan)